مسکن مهر با برنامه جامع تامین مسکن فاصله نجومی دارد--- ناصر ذاکری در موسسه مطالعات دین و اقتصاد مطرح کرد:

ناصر ذاکری که در سال 1369 مدرک کارشناسی ارشد خود را در رشته اقتصاد از دانشگاه تهران دریافت کـرده اسـت، سـخنان خـود را بـا علـت اصـی پرداخـتن دولتهای نهم و دهم به برنامه مسکن مهر آغاز کرد و گفت: «مسـکن یکی از نیازهای اصلی انسـان اسـت. همه دولتها برای بخش مسکن برنامه تهیه می کنند. اما در کشورهای درحال توسعه مشکل مسکن حادتر است ایران نیز از این مسـاله مسـتثنی نیسـت.  در ایران سال 1357 دشـواریهای بخـش مسـکن محسـوس بـود و حاشـیه نشـی در شـهرهای بـزرگ بـه صـورت حلبی آبادهـا و گودهـای جنـوب تهـران وجـود داشـت.در واقع می توان از این مهم به عنوان یکی از علل اصلی انقـلاب 57 نـام بـرد. در فروردیـن 1358 امـام خمیـنی )ره) دسـتور افتتاح حسـاب 100 را برای کمک به حل مشـکل مسـکن افـراد کـم درآمـد صـادر کردند. طی چند ده سال گذشته هریک از دولتها برنامه ها و اقداماتی برای بخش مسکن انجام داده اند و مسکن مهر عنوان کلی برنامه دولت نهم در بخش مسکن بود.«

ذاکری گفت: «خروج غیرحرفه‌ای‌ها از فعالیت ساخت‌وساز ویژگی دیگر یک برنامه جامع است. شاهد آن بوده‌ایم که سازندگان غیر حرفه‌ای وارد عمل شده‌اند. با توجه به ریخت و پاش‌های این سازندگان حاشیه سود این فعالیت کم بوده است. اما به خاطر آنکه در دوره ای قرار داشتیم که قیمت مسکن بالا می رفته با همین ریخت و پاش ها هم سود می‌کرده است. یکی از دردهای اقتصاد ما این است که نشان می‌دهد این اقتصاد تا چه حد بیمار و گرفتار است این است که در همه حوزه های کسب‌وکار در کشور، مثلا آی تی، وقتی که صاحب کسب‌وکار سود میکند و سرمایه‌اش بیشتر می‌شود، به جای گسترش کسب‌وکار خودش با ادغام عمودی یا افقی، وارد صنعت ساختمان می‌شود.»
او ادامه داد: «یک تاجر بزرگ فرش که یک برند ایجاد کرده، بلافاصله با به دست آوردن منابع مالی، یک پروژه ساخت مسکن را نیز آغاز می‌کند. یا فرد دیگری که چهره ماندگار تولید سم و کود شیمیایی در کشور است که کارافرین و قانون مدار و سالم و بدون رانت به حساب می‌آید، در کنار فعالیت پر سود و با انگیزه اجتماعی خود، کار ساختمان می‌کند. یا مثلا سرمایه‌گذار عمده‌ای که همین چند وقت پیش از زندان آزاد شد، و معروف به عابربانک حوزه ساخت و ساز است، در مورد فعالیت های خود مدام صحبت از ساخت و ساز و تجارت زمین و ساختمان می‌کند، در حالی که کار اصلی او کارخانه داری بوده است. این هجوم از یک سو موجب افزایش تورم شده، از سوی دیگر باعث شده ساخت و ساز غیر حرفه ای شود. این کار آثار فنی، مالی و اقتصادی خودش را دارد. یک برنامه بلندمدت مسکن باید در مسیری پیش رود که سازندگان غیر حرفه‌ای مسکن را کنار بگذارد و آن‌ها را به سمت سرمایه‌گذاری در حوزه دیگری سوق دهد. شرکت‌های مختلفی هستند که در صنعت ساخت‌وساز فعالیت می‌کنند. الان در بین هزاران سازنده‌ای که داریم 10 نفر این ویژگی را دارند و باقی از بد حادثه به این صنعت وارد شدند. همه کسب و کارهای دیگر تعطیل شده است و از همین رو وارد این کسب‌وکار شده‌اند. شرکت سرمایه‌گذاری هلال احمر هم وارد ساخت‌وساز شده است.»
این اقتصاددان افزود: «نگاه بلندمدت به بخش مسکن در غالب برنامه جامع باید به این نکته توجه کند، یعنی برنامه‌ریزی برای حذف سازندگان غیر حرفه‌ای. البته نه حذف بخشنامه‌ای مثل دولت‌های نهم و دهم. در این رابطه اقداماتی البته شده. مثلا تشکل‌های انبوه سازان تشکیل شدند. یا طرحی ارائه شد مبتی بر اینکه کسانی که فقط پیش خرید کنند، بعدا در صورتی که از تهیه کنندگان مجاز خریداری کرده باشند اجازه شکایت دارند. در مورد پروژه مسکن مهر به خاطر تولید انبوه به صورت ماهوی نمی‌توانستند تولید را به تولیدکنندگان غیر حرفه‌ای واگذار کنند. این یک نکته نسبتا مثبت که بالاخره از ان فضای آماتوری ساخت و ساز فاصله گرفته شده. این یک مختصر نکته غیر منفی این پروژه است. هرچند ناشی از برنامه‌ریزی صحیح نبوده است.»
ذاکری محور دهم سخنان خود را افزایش نقش سیستم بانکی در تامین مالی خریداران مسکن دانست و گفت: «وظیفه بانک فقط این نیست که پول سپرده‌های مشتریان کوچک را جمع اوری کرده و در اختیار مشتریان کلان قرار دهد. در کشورهای توسعه یافته، مانده تسهیلات بخش مسکن نسبت به کل تسهیلات بانکی عدد بزرگی است. بحران سال 2008 در حوزه مسکن، جریان رکودی از اینجا شروع شده بود که بانک‌ها در بخش تسهیلات مسکن سرمایه‌گذاری بزرگی کرده بودند و ناگهان یک ورشکستگی و رکود به اقتصاد آمریکا و جهان تحمیل شد. معمولا در این کشورها رقمی در حد 40 درصد مانده کل تسهیلات بانکی متعلق به بخش مسکن است. یعنی متقاضیان زیادی وجود دارند که به جای اجاره قسط می دهند. اما  این رقم در جامعه ما در حدود 5-6 درصد بوده و الان به صورت مصنوعی زیاد است. از کل تسهیلات بانکی باید سهم بیشتری به مسکن داده شود.  اما نکته دیگری نیز وجود دارد. در جامعه‌ای مثل جامعه ما، خریداران مسکن در یک دوره ای درصد کمی از منابع خود را از طریق نظام بانکی تامین می‌کنند. از این زاویه نگاه کنیم عدد بسیار کوچک‌تر است. به بیان دیگر مردم در قبال دارایی‌های خود در بخش مسکن به نظام بانکی بدهی کمی دارند.» 
یک برنامه جامع مسکن باید روابط مالک و مستاجر را با کمک تسهیلات بانکی تغییر دهد. در این برنامه افرادی مسکن دارند و افرادی مسکن قسطی. در این رابطه برنامه مسکن مهر با عنایت به این که بانک‌ها را درگیر کرده، نقطه مثبت دارد. اما درگیر کردن سیستم بانکی با مسکن به صورت یک حرکت مصنوعی صورت گرفته است. این طور نبوده است که بانک‌ها مسیر استفاده از تسهیلات بانکی را به سمت مسکن عوض کنند. به جای آنکه به کلان سرمایه‌دارها وام بدهند. بلکه سیستم بانکی را ملزم کرده از طریق برخی دستکاری‌ها منابع عظیم بانکی را به مسکن مهر تزریق کنند. نتیجه اش تورم گسترده ای بود که شاهد بودیم. اینجا تئوری مثبت بوده است اما شیوه عملکرد بسیار مخرب بوده است.
کاهش هزینه، به چه قیمتی
بند یازدهم سخنان ذاکری این بود که برنامه بلندمدت باید در مسیر کاهش هزینه تولید ساختمان پیامی داشته باشد. او گفت: «برای کاهش هزینه‌ها باید با استفاده از صنعتی‌سازی و فناوری‌های نوین. از ساخت سنتی خارج شویم. استفاده از قطعات پیش ساخته و ... برای ارزان شدن قیمت مسکن راهکاری است که متقاضیان کم‌بضاعت را از مسکن برخوردار می‌کند. کاهش قیمت باید از طریق صنعتی سازی انجام شود. فعالیت دیگر هم شکستن حباب قیمت زمین شهری است. این قیمت در مقیاس عظیمی بالا رفته است. دولت دوازدهم اگر بخواهد یک برنامه جامع و بلندمدت برای مسکن داشته باشه باید به فکر کاهش قیمت زمین شهری و خارج کردن اون از بازار تجارت باشد. افزایش تسهیلات مسکن در شرایط فعلی مناسب نیست. افزایش تسهیلات یعنی تزریق سرمایه برای خرید کالای احتکار شده و گران قیمت به جای مبارزه با احتکار. ساختمان را احتکار کرده اند و روی دستشان مانده است چون کسی پول خرید آن را ندارند. در این صورت برنده اشخاص، بانک‌ها، نهادها یا بنیادهایی هستند که قبلا در این زمینه سرمایه‌گذاری کرده‌اند. افزایش تسهیلات مسکن مشکل احتکار کنندگان را را حل می کند. مردم مجبورند وام بگیرند و سال های سال قسط بپردازند.»
ذاکری ادامه داد: «در این رابطه هرچند مسکن مهر هزینه تولید را سعی کرده کاهش دهد . اما برای کاهش قیمت زمین در بیابان‌ها به مردم زمین داده است. باید زمین های شهری ارزان می شد و در بافت های فرسوده شهری زمین به مسکن مهر تعلق می‌گرفت. متاسفانه نگاهی که برای کاهش قیمت تولید بوده این بوده که از مصالح کم استفاده شود و مجتمع ها با کمترین امکانات و رفاه ساخته شود. به عبارتی با نوعی دوپینگ و اقدام تخریبی قیمت را پایین آوردیم. در این رابطه هم می‌توان گفت نوع نگاه درست بوده اما شیوه عمل بسیار نادرست و بسیار مخرب.»
این اقتصاد دان نکته دوازدهم را  مهار تقاضای سفطه بازانه و واسطه گری در بازار مسکن دانست و گفت: «بازار مسکن باید ساماندهی شود به طوری که تولیدکنندگان واقعی و مصرف کنندگان واقعی در آن باشند، نه احتکار کنندگان. بازار مسکن باید بازآرایی شود. سازندگان حرفه ای، سرمایه گذارهای حرفه ای و خریداران واقعی باید در این بازار حضور داشته باشند. بخش عمده ای از تورم 2 رقمی در طول 20 سال گذشته به باور من به این خاطر است. موتور محرکه این سفطه‌بازی بوده است. هرچند در فاز اول تورم این موتور را راه انداخته، اما بعد همین مساله تورم را تشدید کرده است. در یک برنامه جامع باید یک برنامه در این بخش داشته باشیم.» 
او درباره مسکن مهر گفت: «در مسکن مهر واسطه بازی نداریم. افرادی متقاضی شدند و امکان خریدن چند واحد نبوده است. البته این ماهیت برنامه به صورت طبیعی بوده، نه هنر سیاست گذاران مربوطه. حتی الان یک سری مسکن داریم که متقاضی ندارد.»
مصیبتی برای دولت‌های آینده
ذاکری ادامه داد: «نکته سیزدهم تقویت بخش خصوصی و کاهش سهم دولت. است. مسکن نباید همیشه وبال گردن دولت باشد. در این رابطه در مسکن مهر می بینیم دولت به طور جدی وارد شده و نقش دولت را افزایش داده و پررنگ تر شده است. دولت گذشته تعهدات گسترده ای را برای دولت های بعدی ایجاد کرده. دولت های بعدی مجبور هستند در هر صورت این طرح را  ادامه دهند. این برنامه نه تنها سهم دولت را کم نکرده بلکه توقعات از دولت در حوزه مسکن را پررنگ تر کرده است. به همین علت نمره منفی میگیرد.»
آخرین محوری که ذاکری به آن پرداخت ساماندهی اقدامات انسان دوستانه بود. او گفت: « امام در سال 58 فرمان تاسیس بنیاد مسکن را می دهند و در آن از افراد خیر نام می برند. از تشکل های مردم نهاد نام نمی برند اما به این نکته اشاره می کنند که یک انگیزه جدی برای کار خیر وجود دارد که اگرآن را ساماندهی نکنیم به سمت برگزاری مراسم مذهبی می‌رود. البته قصد جسارت به آن فاز قضیه نیست. آن هم جای خود دارد. اما نباید در جامعه ای با این ظرفیت کار خیر مقدار زیادی ریخت و پاش شود. سال های سال است که خیرین مدرسه ساز هستند، فعالیت های خوبی هم کردند. خیرین مسکن ساز هم سال هاست شکل گرفته اما حضور محسوسی در جامعه ندارند. یک برنامه جامع باید در این رابطه حرفی برای گفتن داشته باشد و افراد خیر رو به سمت تامین مسکن سوق دهد و این پول صرف ساخت مسکن برای افراد نیازمند شود.» 
این اقتصاددان درباره مسکن مهر گفت: «در برنامه مسکن مهر این فعالیت دیده نشده است. خیرین مسکن ساز باید شاه بیت اقدامات دولت باشد، اما هیچگونه توجهی به امر خیر نشده است.»
نمره صفر یک پروژه پر هزینه
ذاکری برای پایان‌بندی سخنان خود گفت: «مسکن مهر یک طرح شتابزده است که بدون مطالعات اولیه مکفی به مرحله اجرا درآمده است. مقدار کاغذ مصرف شده در آن خیلی کم بوده است. این طرح با برنامه کارشناسی و جامع مسکن فاصله نجومی دارد و این فاصله قابل قبول نیست. چند ماه پیش وزیر مسکن و شهرسازی دولت یازدهم صحبت جالبی مطرح کرد که مخالفان نتونستند جوابی به آن بدهند. او گفت مثلا در مورد مسکن مهر در پردیس با هلی کوپتر  بر فراز منطقه دور زدند و یک نقطه‌ای را وسط بیابان انتخاب کردند. شیوه تصمیم گیری اینگونه بوده است و نمی توان انتظار کار معقول و کارشناسانه از چنین طرحی داشت. دستآورد اجرای این طرح این بوده که به گفته رییس محترم مجلس 200 میلیارد دلار هزینه شده است. با این رقم می شد در سطح دنیا منشا تاثیر اقتصادی و اجتماعی و سیاسی شد. مسکن مهر جریان تورمی را تشدید کرد و اقشار کم درآمد چوب آن را خوردند. دولت های آینده بدهکار شدند و تا سالیان سال درگیر خواهند بود. مقام معظم رهبری در همان ابتدای دولت یازدهم گفتند مسکن مهر با همه ضعف های آن باید تمام شود. اکنون شاهد آن هستیم که درآمد پیمانکاران و عرضه کنندگان مصالح افزایش پیدا کرده است. بسیاری از سازندگان بزرگ نه تنها حاضرند نسیه کار کنند، که حتی حاضرند پروژهای بسازه و در مقابل واحد آپارتمانی بگیرد. این مجموعه طالب آن است که هزینه ساخت و ساز افزایش پیدا کند. قراردادهای اعطای پیمانکاری در مسکن مهر با ارتباط بوده نه با مزایده و مناقصه. شاهد یک رونق برای این بخش بوده‌ایم ولی کل اقتصاد سود نکرده است. مسکن مهر یک برنامه بوده است که هزینه داشته و نابسامانی اجتماعی، اما سودش نصیب پیمانکاران شده است.» 
او ادامه داد: «وزیر راه و شهرسازی دولت دهم در سال 91 گفت که برای اولین بار پس از 60 سال 400 هزار واحد مسکن اضافه داریم. این اعتراف یعنی مشکل کمبود واحد مسکونی نیست، مشکل صفته بازی است که افرادی به جای اینکه در بورس سرمایه گذاری کنند، مسکن را خریده اند، احتکار کرده اند و اجاره میدهند. همین مساله نشان می‌دهد آن زمان هم نیازی به مسکن مهر نداشتیم و باید کار دیگری میشد.  آیا تجربه مسکن مهر به کشورهای دیگر منتقل شد؟ آیا این پروژه حرف جدیدی برای گفتن در سطح جهانی داشت؟ کل پیام مسکن مهر یک پاراگراف در 3 جمله است. و یه نامه نیاز دارد. زمین از منابع ملی با قیمت کم، تولید انبوه و استفاده از منابع ملی. نکته جالب دیگر. وزیر راه و شهرسازی در دیماه سال 90 گفتند 2 میلیون و 700 هزار مسکن مهر در دست ساخت است، 4 ماه بعد گفت این رقم 4 میلیون و 244 هزار واحد است. اگر این فرمایشات درست باشد، یعنی در این چهارماه هر روز یک پروژه 28 هزار و 500 واحدی آغاز به کار کرده است. آیا برای این ظرفیت مطالعه شده است؟ نکته جالب دیگر این که جای دیگر گفته اند بیش از 1 میلیون و 666 هزار واحد مسکونی خالی در کشور داریم. بعد با این سرعت شروع به ساخت مسکن مهر کرده‌اند. این همه منابع هزینه شده و توقعات ایجاد شده و نا امیدی شکل گرفته است که خود هزینه بزرگتری است. چندصد میلیار دلار هزینه شده و یک پروژه نامناسب نتیجه آن است. پرو‌ژه‌ای که هزینه زاست اما کشور مجبور است آن را ادامه دهد.. با توجه به همه این اقلام، نمره مسکن مهر بسیار نزدیک به صفر است.»

منبع: روزنامه عصر اقتصاد